Colocar un inmueble en alquiler o arrendamiento supone el origen una serie de requisitos legales e impositivos. En esta ocasión el autor analiza que sucede en el IVA y en el Monotributo
El régimen de IVA: Exenciones y un tope desactualizado
Como pauta general las locaciones de inmueble están gravadas en el impuesto con la alícuota general del 21%, pero existe una serie de exenciones que establece la normativa en el artículo 7 inciso H punto 22:
- Inmuebles destinados exclusivamente a casa habitación del locatario y su familia.
- Inmuebles rurales afectados a actividades agropecuarias
- Inmuebles cuyos locatarios sean el Estado Nacional, las Provincias, las Municipalidades o la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, sus respectivas reparticiones y entes centralizados o descentralizados.
- Las restantes locaciones -excepto de tratarse de inmuebles para conferencias, reuniones, fiestas y similares – cuando el valor del alquiler, por unidad, locatario y período mensual, no exceda el monto de $1.500.
Con respecto al primer apartado, es importante recalcar que aquellas locaciones destinadas a casa habitación están exentas de IVA y NO debe facturarse el impuesto al inquilino (He visto algunas inmobiliarias que agregan en el contrato el IVA al precio del alquiler). Igualmente, es necesaria una aclaración en las situaciones donde, por ejemplo, una empresa le alquila un departamento a un empleado. En ese caso no es válida la exención si se factura a nombre de la empresa ya que el fisco entiende que, pese a que el objeto del contrato sea una locación de casa habitación, se relaciona con la actividad de la empresa. El beneficio se daría si se le factura a la persona que va a vivir en el inmueble y se corrobora que la persona jurídica no es la locataria en la operación.
Por otro lado, es interesante analizar el último ítem y una vez más observar las distorsiones que provocan los procesos inflacionarios ya que podemos apreciar que se fija un mínimo no imponible que no se actualiza desde mayo de 2001 (Fue actualizado mediante el Decreto 616/2001, publicado en B.O: 14/5/2001) y que trae como consecuencia que prácticamente cualquier alquiler comercial quede alcanzados por el IVA. Cabe destacar que si este valor se actualizaría por inflación a valores de hoy, el mismo se ubicaría casi en $163.500.
Pese a que el IVA sea un impuesto trasladable esta situación encarece los precios de los alquileres y a su vez, no todos los locatarios están en el Régimen General y tienen la posibilidad de tomarse el crédito fiscal de la factura.
El monotributo: Sin jubilación ni obra social
Para encuadrar a un locador en el Régimen Simplificado se tienen que cumplir dos condiciones:
- NO poseer más de tres unidades de explotación (propiedades a alquilar o arrendar, por ejemplo) o no desarrollar más de 3 actividades comerciales.
- Que el monto anual de facturación de las actividades no supere el tope máximo fijado por la tabla anual. El valor para 2022 es de 3.276.011,15 anuales para servicios o 4.662.015,87 para venta de bienes. Recordemos que en caso de tener una locación de inmuebles y actividades relacionadas con la venta de bienes, la categoría se define en función de la actividad principal (es decir aquella por la cual recibe más ingresos).
Es importante mencionar que los locadores se encuentran exceptuados de ingresar los aportes jubilatorios y de obra social siempre y cuando sea la única actividad que realicen como monotributistas y lo hagan de manera personal, es decir no organizados como una empresa. Sin embargo, esto es un régimen optativo y si se desea abonar los conceptos, puede realizarse.
Facturación de alquileres de casa habitación: El caso de la RG 4004/2017
Recordemos que como es obligatorio el uso de facturación electrónica, independientemente de la condición que posea el locador. Sin embargo específicamente para el alquiler de casa habitación está vigente la RG 4004/2017, donde se menciona que se encuentran comprendidos:
- a) Facturas y recibos clase “B”.
- b) Notas de crédito y notas de débito clase “B”.
- c) Facturas y recibos clase “C”.
- d) Notas de crédito y notas de débito clase “C”.
El artículo 7 de la norma establece que cuando se confeccionen los comprobantes se deberá colocar en los campos que se identifican como “adicionales por RG” los siguientes datos:
- Código de Identificación 17: dato 01 (operación facturada a través de intermediario) o dato 02 (operación facturada directamente por el propietario del inmueble).
- Código de Identificación 18.1: ingresar CUIT del propietario del inmueble o de cada uno de los titulares en caso de tratarse de un condominio.
- Código de Identificación 18.2: informar apellido y nombres, denominación o razón social del propietario del inmueble o de cada uno de los titulares en caso de tratarse de un condominio.
Por otro lado, en caso de que el alquiler sea administrado por una inmobiliaria la obligación de facturar sigue vigente y “se considerarán válidos las facturas o recibos emitidos por éstos a su nombre. Los comprobantes extendidos por los aludidos sujetos deberán además indicar el apellido y nombres, denominación o razón social del o los beneficiarios por cuya cuenta y orden se percibe el importe de la locación y la Clave Única de Identificación Tributaria (C.U.I.T.) de los mismos.”
Una pequeña reflexión
Muchas veces las locaciones de inmuebles, especialmente las de casa habitación, son un motivo de recurrente conflicto ya sea por cuestiones legales (Nueva Ley de Alquileres) o impositivas (Pago de impuestos por el alquiler). Desde mi punto de vista estamos frente a una responsabilidad compartida, en la cual la mayor parte le corresponde al Estado por la falta de comunicación, la burocracia normativa y el escaso control que realiza sobre estas operaciones. Es necesario dar una seguridad jurídica tanto a propietarios como inquilinos con el fin de evitar sobrecostos innecesarios ya sea por desconocimiento de las normas o por falta de voluntad para regularizar situaciones.
